PROJET DE LOI 81

Loi sur la propriété condominiale

Sa Majesté, sur l’avis et avec le consentement de l’Assemblée législative du Nouveau-Brunswick, édicte :

DÉFINITIONS ET INTERPRÉTATION

Définitions et interprétation

1(1) Les définitions qui suivent s’appliquent à la présente loi.

« association » Association condominiale constituée par la présente loi. (corporation)

« arpenteur-géomètre » Arpenteur-géomètre inscrit en application de la Loi de 1986 sur les arpenteurs-géomètres du Nouveau-Brunswick. (surveyor)

« bâtiments » Les bâtiments compris dans une propriété condominiale. (buildings)

« bien-fonds » Vise également une parcelle d’espace aérien selon la définition que donne de ce terme la Loi sur l’espace aérien. (land)

« charge » Créance garantissant le paiement d’une somme d’argent, notamment une hypothèque et un privilège. (encumbrance)

« conseil » Le conseil d’administration d’une association. (board)

« cour » La Cour du Banc de la Reine du Nouveau-Brunswick. (Court)

« créance » S’entend notamment d’un droit, d’un titre, d’un intérêt, d’une charge ou d’une réclamation de quelque sorte que ce soit visant un bien-fonds, à l’exclusion de l’intérêt d’un propriétaire sur sa partie privative et son intérêt commun. (claim)

« déclarant » Personne qui présente une déclaration et un état descriptif pour approbation en vue de leur enregistrement ou celui qui agit en son nom. (declarant)

« dépenses communes » Les dépenses afférentes à la réalisation des objets et à l’accomplissement des fonctions d’une association, ainsi que toutes dépenses désignées comme telles dans la déclaration. (common expenses)

« directeur » Le directeur des propriétés condominiales nommé en vertu du paragraphe 2(2). (Director)

« enregistré » Enregistré en vertu de la Loi sur l’enregistrement ou en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier. (registered)

« étape » Les parties privatives et les parties communes additionnelles d’une propriété condominiale en aménagement par étape créées sur l’enregistrement d’une modification à la déclaration et à l’état descriptif. (phase)

« étude du fonds de réserve » Étude entreprise pour établir un plan de financement qui compense les coûts des réparations et des remplacements importants effectués aux parties communes. (reserve fund study)

« intérêt commun » L’intérêt sur les parties communes dépendantes d’une partie privative. (common interest)

« occupant » Personne, à l’exclusion du propriétaire, qui est en possession légitime d’une partie privative aux termes d’une entente, notamment un bail. (occupant)

« partie privative » Partie de la propriété condominiale comprise dans son état descriptif et désignée telle par celui-ci, y compris l’espace déterminé par ses limites ainsi que toutes les parties physiques de la propriété condominiale qui se trouvent dans cet espace conformément à la déclaration et à l’état descriptif. (unit)

« parties communes » L’ensemble de la propriété condominiale à l’exclusion des parties privatives. (common elements)

« propriétaire » Le ou les propriétaires du domaine franc sur une partie privative et un intérêt commun, à l’exclusion d’un créancier hypothécaire, à moins qu’il n’en ait la possession. (owner)

« propriété condominiale » Le fonds franc et ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif, y compris le fonds franc et ses intérêts dépendants qui sont ajoutés aux parties communes. (condominium property)

« registrateur des titres de biens-fonds » Le registrateur des titres de biens-fonds, circonscription du Nouveau-Brunswick, nommé en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier. (registrar of land titles)

« règlement administratif » Règlement administratif d’une association. (by-law)

1(2) Aux fins d’application la présente loi, la propriété d’un domaine foncier dans un bien-fonds comprend la propriété de l’espace.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Administration

2(1) Services Nouveau-Brunswick est chargé de l’administration de la présente loi.

2(2) Services Nouveau-Brunswick nomme un directeur des propriétés condominiales chargé de la mise en oeuvre de la présente loi.

2(3) Services Nouveau-Brunswick peut nommer un ou plusieurs directeurs adjoints qui peuvent exercer les fonctions et pouvoirs du directeur.

Directeur des propriétés condominiales

3(1) Le directeur est doté des attributions prévues dans la présente loi et son règlement d’application.

3(2) Le directeur peut demander de quiconque les renseignements nécessaires à l’administration de la présente loi relativement aux documents dont le dépôt ou l’enregistrement est requis en vertu de la présente loi.

3(3) Il ne peut être intenté d’action contre le directeur, contre un directeur adjoint ou contre toute personne agissant en vertu du pouvoir de l’un d’eux relativement à un acte ou une omission de cette personne fait ou présumé fait de bonne foi dans l’exercice approprié des pouvoirs que leur confèrent la présente loi ou toute autre loi et leurs règlements d’application.

Catégories de propriétés condominiales

4 Les propriétés condominiales sont réparties dans les catégories suivantes :

a)  propriété condominiale commerciale – une propriété condominiale comprenant :

(i) soit un bâtiment que l’on prévoit diviser en parties privatives à usage commercial,

(ii) soit plusieurs bâtiments que l’on prévoit affecter à un usage commercial;

b)  propriété condominiale à usage d’habitation – une propriété condominiale comprenant :  

(i) soit un bâtiment que l’on prévoit diviser en parties privatives à usage d’habitation,

(ii) soit plusieurs bâtiments que l’on prévoit affecter à un usage d’habitation;

c)  propriété condominiale de terrain nu – une propriété condominiale dont les parties privatives sont constituées de parcelles de terrain où peuvent être situés ou construits des bâtiments après achat;

d)  propriété condominiale à usage mixte – une propriété condominiale comprenant plusieurs des catégories énumérées au présent article;

e)  propriété condominiale en aménagement par étape – propriété condominiale à l’égard de laquelle le déclarant peut ajouter des parties privatives ou des parties communes en modifiant la déclaration et l’état descriptif enregistrés.

DÉCLARATION ET ÉTAT DESCRIPTIF

Exigences d’approbation

5(1) Le propriétaire du domaine franc décrit dans l’état descriptif, ou la personne agissant en son nom, soumet la déclaration et l’état descriptif à l’approbation du directeur.

5(2) Avant d’accorder son approbation, le directeur peut préciser ce que doit comporter les parties communes de la propriété condominiale et le déclarant modifie la déclaration et l’état descriptif en conséquence.

5(3) Le déclarant présente au directeur les documents et renseignements suivants :

a)  la déclaration;

b)  l’état descriptif;

c)  le certificat de propriété enregistrée délivré en vertu de la Loi sur l’enregistrement foncier attestant du fait que le déclarant est le propriétaire du domaine franc décrit dans l’état descriptif;

d)  les règlements administratifs de l’association proposés en vue de l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif et traitant des questions énumérées au paragraphe 32(2);

e)  sous réserve de l’alinéa f), copie du permis de construction ou du permis d’aménagement et de construction délivré par un inspecteur des constructions ou par un agent d’aménagement pour la circonscription où l’aménagement est projeté ou une lettre de l’inspecteur ou de l’agent attestant du fait qu’aucun permis de construction n’est requis et que le projet d’aménagement répond aux normes de zonage;

f)  s’agissant d’une propriété condominiale située dans une municipalité ou une communauté rurale qui n’a pas pris d’arrêtés de construction ou de zonage, une lettre de la municipalité ou de la communauté rurale attestant du fait qu’aucun permis de construction n’est requis ou qu’il n’existe aucune norme de zonage à laquelle doit répondre l’aménagement, selon le cas;

g)  s’agissant d’une propriété condominiale qui comptera plus de dix parties privatives, une étude du fonds de réserve;

h)  s’agissant d’un bâtiment existant qui compte au plus dix parties privatives qui n’a pas été régi par la présente loi ou par la Loi sur les condominiums, chapitre C-16 des Loi révisées de 1973, un rapport d’inspection de construction effectué par une personne aux qualités réglementaires;

i)  tous autres renseignements qui, selon l’avis du directeur, sont nécessaires à l’examen de la demande.

5(4) Les documents énumérés au paragraphe (3) sont accompagnés des droits fixés par règlement pour l’examen et l’approbation de la déclaration et de l’état descriptif.

Contenu de la déclaration

6(1) La déclaration est signée des propriétaires du bien-fonds et de ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif.

6(2) La déclaration est préparée en la forme réglementaire et contient les renseignements suivants :

a)  une déclaration d’intention de placer sous le régime de la présente loi le bien-fonds et ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif;

b)  une énonciation de l’intérêt du propriétaire sur le bien-fonds et ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif;

c)  le consentement de tous les titulaires de charges enregistrées sur le bien-fonds ou ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif;

d)  les proportions des intérêts communs, exprimées en pourcentages;

e)  les proportions dans lesquelles les propriétaires participent aux dépenses communes, exprimées en pourcentages assignés aux parties privatives;

f)  le domicile élu de l’association aux fins de signification et son adresse postale si elle diffère de son domicile élu;

g)  les proportions dans lesquelles les propriétaires jouissent des droits de vote, exprimées en pourcentages assignés aux parties privatives;

h)  une énonciation de ce qui constitue les dépenses communes;

i)  une énonciation de toutes portions des parties communes qui ne seront utilisées que par les propriétaires d’une ou de plusieurs parties privatives désignées;

j)  des dispositions concernant l’occupation et l’usage des parties privatives et des parties communes;

k)  toute disposition limitant les dons, les baux et les ventes des parties privatives et des intérêts communs;

l)  les devoirs de l’association compatibles avec ses objets;

m)  les devoirs de l’association et les droits des propriétaires en cas d’expropriation de la propriété condominiale ou d’une portion de celle-ci;

n)  la majorité requise pour établir des règlements administratifs de l’association;

o)  le mode de réglementation de la détermination et de la perception des contributions aux dépenses communes;

p)  la répartition des obligations de réparer et d’entretenir les parties privatives et les parties communes;

q)  la majorité requise pour autoriser l’association à consentir à bail une portion des parties communes en vertu de l’alinéa 19(7)e);

r)  la majorité requise pour effectuer des ajouts, des modifications ou des améliorations importants aux parties communes en vertu du paragraphe 42(1);

s)  une spécification de ce qui constitue un ajout, une modification ou une amélioration important aux parties communes en application du paragraphe 42(1);

t)  la majorité requise pour effectuer une modification importante à l’actif de l’association en vertu du paragraphe 42(1);

u)  une spécification de ce qui constitue une modification importante à l’actif de l’association en application du paragraphe 42(1);

v)  la majorité requise pour vendre une portion des parties communes en vertu de l’article 47;

w)  une spécification de ce qui constitue un dommage important aux bâtiments en application de l’article 49;

x)  la majorité requise pour effectuer des réparations en vertu de l’article 49;

y)  la majorité requise en vertu de l’article 54 pour consentir à la cessation de l’application de la présente loi à la propriété condominiale;

z)  toute autre question relative à la propriété condominiale.

6(3) La déclaration peut contenir une disposition répartissant les parties privatives en plusieurs catégories.

6(4) Si les parties privatives sont réparties en catégories, la déclaration peut contenir plusieurs dispositions visant l’un quelconque des alinéas au paragraphe (2) et chaque disposition peut s’appliquer à une ou à plusieurs des catégories.

Contenu de l’état descriptif

7(1) Sous réserve du paragraphe (2), l’état descriptif contient les documents et les renseignements ci-dessous recueillis conformément aux règlements :

a)  un plan d’arpentage indiquant le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds et le périmètre des bâtiments;

b)  une spécification des limites de chaque partie privative par rapport aux bâtiments;

c)  des graphiques indiquant la forme et les dimensions de chaque partie privative ainsi que leur emplacement approximatif par rapport aux autres parties privatives et aux bâtiments;

d)  un certificat d’un arpenteur-géomètre attestant de la construction des bâtiments et attestant que les graphiques des parties privatives sont suffisamment précis;

e)  les plans de construction;

f)  une description de tous les intérêts dépendants du bien-fonds compris dans la propriété condominiale;

g)  une description de tout autre intérêt auquel le bien-fonds est sujet.

7(2) L’état descriptif d’une propriété condominiale de terrain nu contient les documents et les renseignements ci-dessous recueillis conformément aux règlements :

a)  un plan d’arpentage indiquant le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds;

b)  une spécification des limites de chaque partie privative par rapport à la borne de coordonnées pertinente;

c)  des graphiques indiquant la forme et les dimensions de chaque partie privative ainsi que leur emplacement approximatif par rapport aux autres parties privative;

d)  un certificat d’un arpenteur-géomètre indiquant que les limites horizontales des parties privatives ont été bornées de façon réglementaire et que les graphiques des parties privatives sont suffisamment conformes à ces bornes;

e)  une description de tous les intérêts dépendants du bien-fonds compris dans la propriété condominiale;

f)  une description de tout autre intérêt auquel le bien-fonds est sujet.

État descriptif - exigences d’approbation

8(1) L’état descriptif d’un bien-fonds visé par un arrêté ou un règlement de lotissement pris en application de la Loi sur l’urbanisme ne peut être approuvé que si un agent d’aménagement nommé en vertu de cette loi certifie que le bien-fonds répond aux conditions qui sont prévues à l’article 47 ou à l’alinéa 77(8)c) de la Loi sur l’urbanisme.

8(2) L’état descriptif d’un bien-fonds qui est une parcelle d’espace aérien définie dans la Loi sur l’espace aérien ne peut être enregistré que si un agent d’aménagement nommé en vertu de la Loi sur l’urbanisme certifie que la parcelle d’espace aérien est conforme à la Loi sur l’espace aérien.

8(3) La propriété condominiale en aménagement par étape qui répond aux exigences réglementaires est exemptée :

a)  des arrêtés et des règlements de lotissement prévus par la Loi sur l’urbanisme;

b)  des exigences de la Loi sur l’espace aérien énoncées au paragraphe (2);

c)  de l’application de l’article 148 de la Loi sur les municipalités.

APPROBATION ET ENREGISTREMENT

Approbation en vue de l’enregistrement

9(1) Sur approbation de la déclaration et de l’état descriptif et des autres documents qui doivent être enregistrés, le directeur :  

a)  donne une raison sociale à l’association conformément aux règlements;

b)  annexe à chaque document un certificat d’approbation en vue de l’enregistrement en la forme réglementaire;

c)  délivre une copie de chaque document certifié au registrateur des titres de biens-fonds et au déclarant.

9(2) Le registrateur des titres de biens-fonds enregistre la déclaration et l’état descriptif et les autres documents en application de la Loi sur l’enregistrement foncier.

9(3) Le registrateur des titres de biens-fonds n’enregistre que la déclaration, l’état descriptif et les autres documents qui doivent être enregistrés que s’ils ont été approuvés par le directeur et présentés par lui en vue de leur enregistrement, accompagnés du certificat d’approbation en vue de l’enregistrement.

9(4) Les documents présentés au directeur en vue de leur enregistrement auprès du registrateur des titres de biens-fonds sont accompagnés des droits réglementaires fixés par la Loi sur l’enregistrement foncier.

Effets de l’enregistrement – général

10(1) Dès la déclaration et l’état descriptif enregistrés, le bien-fonds et ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif sont régis par la présente loi.

10(2) L’enregistrement d’une déclaration et d’un état descriptif crée une association sans capital-actions dont les membres sont les propriétaires.

Approbation en vue de l’enregistrement – exigences additionnelles

11 En plus des exigences des articles 5, 6, 7 et 8, les catégories de propriétés condominiales ci-dessous répondent aux exigences réglementaires visant l’approbation de la déclaration et de l’état descriptif :

a)  la propriété condominiale commerciale;

b)  la propriété condominiale à usage d’habitation;

c)  la propriété condominiale de terrain nu;

d)  la propriété condominiale à usage mixte;

e)  la propriété condominiale en aménagement par étape.

Effets d’approbation - propriété condominiale en aménagement par étape

12(1) L’enregistrement d’une étape de la propriété condominiale en aménagement par étape constitue un lotissement du bien-fonds et crée un lot tel que décrit dans l’état descriptif de l’étape.

12(2) Dès l’enregistrement d’une étape subséquente, celle-ci est réunie en un lot avec les étapes enregistrées antérieurement.

12(3) Le déclarant qui, à l’entrée en vigueur du présent article, détient des droits d’aménagement par étape relativement à une propriété condominiale jouit de dix ans pour s’en prévaloir, à défaut de quoi ces droits sont annulés et l’association obtient la propriété exclusive de la propriété condominiale.

Approbation en vue de l’enregistrement - fusion d’associations

13(1) Plusieurs associations condominiales peuvent se fusionner en enregistrant une déclaration et un état descriptif.

13(2) Les associations peuvent soumettre une déclaration et un état descriptif à l’approbation du directeur si :

a)  d’une part, les propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes de chaque association votent en faveur de son approbation;

b)  d’autre part, les associations :

(i) occupent des parcelles attenantes,

(ii) se conforment aux exigences du présent article et des règlements.

13(3) Le conseil de l’association qui fusionne convoque une assemblée des propriétaires pour faire approuver la déclaration et l’état descriptif.

13(4) Le conseil de l’association qui fusionne donne à ses propriétaires un préavis de la tenue de l’assemblée visée au paragraphe (3), lequel comprend ce qui suit :

a)  copie de la déclaration et de l’état descriptif proposés de l’association issue de la fusion;

b)  copie du budget proposé pour la première année d’exploitation de l’association issue de la fusion;

c)  copie de tous les règlements administratifs et de toutes les règles proposés de l’association issue de la fusion;

d)  un certificat de renseignements pour chaque association qui fusionne, rédigé en la forme réglementaire;

e)  si l’association qui fusionne compte plus de dix parties privatives, le rapport de la personne qui a examiné les états financiers annuels de l’association les plus récents conformément à l’article 36, s’il n’est pas compris dans le certificat de renseignements;

f)  les états et les renseignements additionnels qu’exigent les règlements.

13(5) Le directeur n’approuve la déclaration de l’association issue de la fusion en vue de son enregistrement que si elle est signée des dirigeants de chaque association qui fusionne.

13(6) Le directeur ne peut approuver la déclaration et l’état descriptif en vue de leur enregistrement si la propriété condominiale de l’une des associations est enregistrée sous le régime de la Loi sur l’enregistrement et une autre sous le régime de la Loi sur l’enregistrement foncier.

13(7) S’agissant de la fusion d’associations dont les propriétés condominiales sont enregistrées sous le régime de la Loi sur l’enregistrement foncier, sur approbation de la déclaration, de l’état descriptif et des autres documents qui doivent être enregistrés, l’article 9 s’applique aux documents avec les adaptations nécessaires.

13(8) Malgré le paragraphe 9(2), s’agissant de la fusion d’associations dont les propriétés condominiales sont enregistrées sous le régime de la Loi sur l’enregistrement, la déclaration, l’état descriptif et les autres documents qui doivent être enregistrés – une fois approuvés – sont enregistrés sous le régime de cette loi, les droits d’enregistrement sous son régime s’appliquent et l’article 9 s’applique aux documents avec les adaptations nécessaires.

Effet de l’enregistrement - association issue de la fusion

14(1) Dès l’enregistrement d’une déclaration et d’un état descriptif relatifs à l’association issue d’une fusion :

a)  les associations qui fusionnent et sont maintenues comme une seule et même association;

b)  les parcelles de terrain occupées par les associations qui fusionnent sont réunies en une parcelle;

c)  les parties privatives et les intérêts communs des associations qui fusionnent sont maintenus comme des parties privatives comprises dans l’association issue de la fusion et des intérêts communs sur celle-ci;

d)  les créances qui touchent les parties communes des associations qui fusionnent sont maintenues comme des créances qui touchent les parties communes de l’association issue de la fusion;

e)  les déclarations, les états descriptifs, les règlements administratifs et les règles des associations qui fusionnent cessent de s’appliquer;

f)  les propriétaires des associations qui fusionnent sont les propriétaires de l’association issue de la fusion;

g)  les administrateurs des associations qui fusionnent sont les premiers administrateurs de l’association issue de la fusion;

h)  les biens, les droits, les obligations et les responsabilités de chacune des associations qui fusionnent deviennent ceux de l’association issue de la fusion;

i)  l’association issue de la fusion est substituée à l’association qui fusionne comme partie dans toute procédure judiciaire.

14(2) Si l’association issue de la fusion compte plus de dix parties privatives, les premiers administrateurs, sur enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif, nomment une personne habilitée à examiner les états financiers conformément à l’article 36, le mandat de laquelle se termine à la fin de l’assemblée visée au paragraphe (3). 

14(3) Les premiers administrateurs de l’association issue de la fusion convoquent et tiennent une assemblée dans les soixante jours qui suivent l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif en vue :

a)  de faire élire par les propriétaires les successeurs des premiers administrateurs;

b)  de faire nommer par les propriétaires le successeur de la personne nommée en vertu du paragraphe (2).

DROIT DE PROPRIÉTÉ

Parties privatives

15(1) Les parties privatives et les intérêts communs sont, à toutes fins, des biens réels.

15(2) Sous réserve des dispositions de la présente loi, de la déclaration et des règlements administratifs, chaque propriétaire a droit à la propriété et à l’usage exclusifs de sa partie privative.

15(3) Sont interdites dans une partie privative ou dans les parties communes les situations et activités susceptibles d’endommager la propriété condominiale.

15(4) Sur préavis de quarante-huit heures, l’association ou toute personne qu’elle autorise peut, entre 8 h et 20 h, entrer dans une partie privative afin de réaliser les objets et d’accomplir les devoirs de l’association.

15(5) En cas d’urgence, l’association ou toute personne qu’elle autorise peut entrer dans une partie privative sans préavis.

Parties communes

16(1) Les propriétaires sont tenants communs des parties communes.

16(2) Un intérêt indivis sur les parties communes est dépendant de chaque partie privative.

16(3) Les proportions de l’intérêt commun sont celles indiquées dans la déclaration.

16(4) Sous réserve des autres dispositions de la présente loi, de la déclaration, des règlements administratifs et des règles, chaque propriétaire peut faire usage raisonnable des parties communes.

16(5) La propriété d’une partie privative et celle de l’intérêt commun sont indivisibles, et tout instrument qui a pour effet de diviser ces propriétés est nul.

16(6) Sauf dans les cas prévus par la présente loi, les parties communes ne peuvent être cloisonnées ni divisées.

16(7) Aux fins de l’évaluation et de la taxation, chaque partie privative et intérêt commun constitue une parcelle, et les parties communes ne constituent pas une parcelle.

Charges

17(1) L’acquittement d’une charge sur les parties communes ne peut être exigé une fois la déclaration et l’état descriptif enregistrés.

17(2) Lorsque, n’était le paragraphe (1), l’acquittement d’une charge sur les parties communes pourrait être exigé, il peut l’être à l’égard des parties privatives et de leur intérêt commun.

17(3) La mainlevée de cette charge grevant toute partie privative et intérêt commun s’opère en payant au réclamant une partie de la somme réclamée, déterminée d’après les proportions indiquées dans la déclaration pour la répartition des dépenses communes.

17(4) Sur demande du propriétaire qui a effectué le paiement visé au paragraphe (3), le réclamant donne mainlevée au propriétaire de la partie privative et de l’intérêt commun conformément aux règlements.

Servitudes

18(1) Les servitudes qui suivent sont dépendantes de chaque partie privative :

a)  en conformité avec la présente loi, la déclaration et les règlements administratifs, une servitude d’usage et d’occupation exclusifs sur l’espace des autres parties privatives et les parties communes qui serait l’espace compris dans la partie privative si les limites de celle-ci étaient déterminées par la situation des bâtiments après l’enregistrement, lorsque tout ou partie d’un bâtiment :

(i) est déplacé après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif,

(ii) n’est pas replacé à l’endroit où il se trouvait à la date de l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif, après avoir été endommagé et réparé;

b)  une servitude de prestation de tout service au moyen d’une installation sur les parties communes ou sur toute autre partie privative;

c)  une servitude d’appui et d’abri sur les parties communes et sur toute autre partie privative susceptible de fournir un appui et un abri.

18(2) Les servitudes qui suivent sont dépendantes des parties communes :

a)  une servitude de prestation de tout service au moyen d’une installation sur toute partie privative;

b)  une servitude d’appui et d’abri sur une partie privative susceptible de fournir un appui et un abri.

18(3) Les droits et obligations accessoires qui sont raisonnablement nécessaires à la mise en vigueur des servitudes s’appliquent aux servitudes créées sous le régime de la présente loi ou celles qui y sont sous-entendues.

L’ASSOCIATION

Objets et pouvoirs de l’association

19(1) L’association a pour objet de gérer les biens ainsi que tout actif de l’association.

19(2) L’association constituée par la présente loi n’est pas soumise à la Loi sur les compagnies ou à la Loi sur les corporations commerciales.

19(3) L’association jouit des pouvoirs nécessaires, utiles ou accessoires à l’accomplissement de ses objets.

19(4) Il est du devoir de l’association de prendre toutes mesures raisonnables pour s’assurer que les propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs.

19(5) Chaque propriétaire et chaque titulaire d’une créance sur une partie privative et sur un intérêt commun a le droit d’exiger l’accomplissement de tout devoir de l’association que prévoient la présente loi, la déclaration ou les règlements administratifs.

19(6) L’association peut intenter une action relativement aux parties communes et un jugement ordonnant le paiement d’une somme d’argent rendu en faveur de l’association est un bien de celle-ci.

19(7) L’association peut faire ce qui suit avec le consentement des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes :

a)  acquérir par achat, don, devise, leg ou par tout autre moyen, un bien réel ou personnel ainsi que vendre, hypothéquer ou céder ou autrement aliéner un bien;

b)  emprunter de l’argent;

c)  hypothéquer ou grever toute partie de ses biens et droits, notamment le droit futur d’être payé au titre d’un prélèvement fait conformément à la présente loi afin de garantir le remboursement d’argent emprunté ou le payement ou l’exécution de ses obligations;

d)  consentir des servitudes touchant les parties communes;

e)  consentir à bail les parties communes;

f)  faire des dépenses en immobilisations;

g)  faire des prélèvements spéciaux pour acquitter les dépenses communes extraordinaires.

19(8) La servitude ou le bail consenti aux termes de l’alinéa (7)d) ou e) vaut servitude ou bail consenti par l’ensemble des propriétaires des parties communes visées par la servitude ou le bail.

Actif de l’association

20 Les propriétaires partagent l’actif de l’association dans des proportions identiques à celles de leurs intérêts communs conformément à la présente loi, à la déclaration et aux règlements administratifs.

Dossiers de l’association

21(1) L’association tient des registres appropriés, notamment :

a)  des registres financiers;

b)  les procès-verbaux des assemblées des propriétaires et ceux des réunions du conseil;

c)  copie de la déclaration;

d)  copie de l’état descriptif;

e)  les règlements administratifs et les règles;

f)  les choses qui lui sont fournies par le déclarant conformément à l’article 22;

g)  les études du fonds de réserve;

h)  les conventions conclues par l’association;

i)  les polices d’assurance souscrites par l’association;

j)  les divulgations de conflits d’intérêts;

k)  les autres documents prévus par les règlements administratifs.

21(2) L’association garde tous les registres financiers pendant au moins six ans à compter de la fin du dernier exercice auquel ils se rapportent.

21(3) Sur préavis raisonnable, l’association autorise le propriétaire ou son mandataire à examiner les dossiers de l’association à une heure raisonnable.

21(4) L’association fournit, dans un délai raisonnable, des copies des dossiers à la personne qui les examine, si celle-ci le demande et acquitte un droit raisonnable pour rembourser les frais de main-d’oeuvre et de photocopie engagés par l’association.

Renseignements fournis à l’association par le déclarant

22 Lorsqu’il cesse d’être propriétaire d’une majorité des parties privatives, le déclarant remet sans frais à l’association les choses suivantes :

a)  le sceau de l’association;

b)  le registre des procès-verbaux de l’association, y compris une copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles en vigueur et leurs modifications;

c)  copie des conventions conclues par l’association ou par le déclarant ou ses représentants au nom de l’association, y compris les contrats de gestion, les actes scellés, les baux, les permissions et les servitudes;

d)  les garanties existantes relatives au matériel, aux accessoires fixes et aux biens meubles inclus dans la vente soit des parties privatives, soit des parties communes, qui ne sont pas protégés par des garanties données directement à l’acquéreur d’une partie privative;

e)  les plans en ce qui concerne l’architecture, la construction des bâtiments et les installations mécaniques, électriques et de plomberie;

f)  les devis descriptifs originaux avec mention des changements importants apportés;

g)  tous les plans existants en ce qui a trait à l’aménagement paysager, aux travaux d’aménagement souterrain, au terrassement, à l’écoulement des eaux et aux services de communication, notamment de radiodiffusion et de télédiffusion;

h)  tous les autres plans et renseignements existants qui se rapportent à la réparation ou à l’entretien de la propriété condominiale;

i)  les renseignements concernant les comptes en banque, à la caisse populaire ou à une compagnie de fiducie pour le fonds de réserve et les autres fonds de l’association;

j)  copie des états financiers préparés à l’égard du fonds de réserve et des autres fonds de l’association;

k)  une liste des parties privatives vendues, y compris les noms et adresses des propriétaires;

l)  une liste des parties privatives non vendues ou qui sont louées;

m)  tout autre renseignement ou toute autre chose prescrit par règlement.

DROITS ET OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES

Obligations des propriétaires

23(1) Le propriétaire est assujetti à la présente loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles et s’y conforme.

23(2) Le propriétaire a le droit d’exiger que les autres propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles.

23(3) L’association et tout titulaire d’une créance sur une partie privative et un intérêt commun a le droit d’exiger que les propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles.

23(4) Un propriétaire ne peut se soustraire à son obligation de contribuer aux dépenses communes, au fonds de réserve ou au fonds de prévoyance en renonçant à son droit d’utiliser les parties communes, ou en les délaissant.

Jugements rendus à l’encontre l’association

24(1) Un jugement ordonnant le paiement d’une somme d’argent rendu à l’encontre de l’association constitue également un jugement à l’encontre de ceux qui étaient propriétaires lorsque l’action a pris naissance pour une partie du jugement déterminée en fonction des proportions indiquées dans la déclaration portant répartition des dépenses communes.

24(2) Le propriétaire peut obtenir la mainlevée du jugement en payant au réclamant la partie du jugement et des dépens proportionnelle à sa part des dépenses communes. Sur réception du paiement, le créancier donne la mainlevée conformément aux règlements.

Votes et consentements

25(1) Le propriétaire jouit des droits de vote dans l’association d’après les proportions indiquées dans la présente loi et la déclaration.

25(2) Le titulaire d’une hypothèque ou d’une charge grevant une partie privative ne peut exercer le droit de vote ou de consentement dont jouit le propriétaire d’une partie privative à moins que le titulaire soit un créancier hypothécaire en possession.

25(3) Le paragraphe (2) s’applique malgré toute autorisation contraire accordée, notamment par accord, hypothèque ou charge, peu importe la date de cette autorisation.

25(4) Le paragraphe (2) ne porte pas atteinte à la validité d’un vote exercé ou d’un consentent accordé avant son entrée en vigueur.

25(5) Peut exercer les pouvoirs accordés au propriétaire en vertu de la présente loi celui qui est autorisé en droit à gérer les biens du propriétaire.

25(6) Sur requête de l’association ou du propriétaire et si la cour estime que nul n’est apte ou disposé à exercer les pouvoirs accordés au propriétaire en vertu de la présente loi, ou raisonnablement disponible pour le faire, les règles qui suivent s’appliquent :

a)  lorsqu’un vote ou un consentement unanime est exigé, la cour doit autoriser une autre personne à exercer ces pouvoirs;

b)  dans tout autre cas, la cour peut autoriser une autre personne à exercer ces pouvoirs.

Quorum

26(1) Constitue le quorum à une assemblée des propriétaires, les propriétaires possédant 30 % des parties communes.

26(2) Les propriétaires ne peuvent transiger s’il n’y a pas quorum à l’ouverture de l’assemblée.

CONSEIL D’ADMINISTRATION ET DIRIGEANTS

Élections et nominations au conseil

27(1) Les affaires de l’association sont gérées par un conseil d’administration composé de trois personnes, ou le nombre supérieur qu’indique la déclaration ou les règlements administratifs.

27(2) Malgré le paragraphe (1), lorsque la propriété condominiale compte deux ou trois parties privatives, le conseil peut être composé de deux membres ou plus.

27(3) Constitue le quorum pour la conduite des affaires du conseil, la majorité des administrateurs ou le nombre supérieur qu’indique la déclaration ou les règlements administratifs.

27(4) Sous réserve du paragraphe (5), les administrateurs sont élus par les propriétaires.

27(5) Si le déclarant est propriétaire d’au moins une partie privative, il nomme un nombre d’administrateurs proportionnel au nombre de parties privatives lui appartenant sur l’ensemble des parties privatives dans la propriété condominiale. Les autres administrateurs sont élus par les propriétaires.

27(6) Si le résultat du calcul des administrateurs nommés par le déclarant n’est pas un chiffre entier, ce chiffre est arrondi vers le bas au premier chiffre entier.

27(7) Malgré le paragraphe (5), le déclarant ne nomme pas d’administrateurs si, lors d’une assemblée des propriétaires où sont choisis les administrateurs, les propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes adoptent une résolution selon laquelle tous les administrateurs seront choisis par les propriétaires.

27(8) Le mandat d’un administrateur est de trois ans ou d’une durée plus courte fixée par la déclaration ou les règlements administratifs.

27(9) Malgré le paragraphe (8), un administrateur continue à exercer ses fonctions jusqu’à ce que son successeur soit élu.

27(10) L’administrateur peut être réélu.

27(11) En cas de vacance, un nouvel administrateur est élu par les propriétaires, sous réserve du paragraphe (12).

27(12) Si le déclarant demeure propriétaire d’au moins une partie privative au moment de la vacance, celle-ci est comblée de façon à ce que la proportion des administrateurs nommés par le déclarant soit égale à la proportion des administrateurs qu’il aurait nommés si un nouveau conseil avait été élu au moment de la vacance.

27(13) Un administrateur peut être révoqué par un vote d’au moins 60 % des propriétaires, à raison d’une voix par propriétaire. Le déclarant, en tant que propriétaire, détient une voix.

Dirigeants de l’association

28(1) L’association se compose d’un président, d’un secrétaire et des autres dirigeants qui sont prévus par les règlements administratifs.

28(2) Sous réserve des règlements administratifs, les administrateurs :

a)  élisent le président parmi eux;

b)  nomment ou élisent le secrétaire;

c)  peuvent nommer ou élire d’autres dirigeants.

28(3) La même personne peut cumuler plusieurs charges de l’association.

28(4) Les actes du dirigeant sont valides malgré la découverte ultérieure de tout défaut dans son élection ou sa nomination ou quant à ses qualités requises.

Qualités des administrateurs

29(1) L’administrateur doit être propriétaire ayant atteint l’âge de la majorité.

29(2) Par dérogation au paragraphe (1), l’administrateur nommé par le déclarant n’est pas tenu d’être propriétaire.

29(3) Les actes de l’administrateur sont valides malgré la découverte ultérieure de tout défaut dans son élection ou sa nomination ou quant à ses qualités requises.

Devoirs et responsabilité des administrateurs et des dirigeants

30(1) Dans l’exercice de leurs fonctions, les administrateurs et les dirigeants agissent :

a)  avec intégrité et de bonne foi;

b)  avec le soin, la diligence et la compétence dont ferait preuve, en pareilles circonstances, une personne prudente.

30(2) L’administrateur ne contrevient pas au paragraphe (1) s’il s’appuie de bonne foi :

a)  ou bien sur les états financiers de l’association qui, d’après l’une quelconque des personnes ci-dessous, reflètent équitablement sa situation selon les principes comptables généralement reconnus :

(i) la personne habilitée à examiner les états financiers conformément à l’article 36,

(ii) un dirigeant de l’association,

(iii) le gestionnaires chargé, aux termes d’une entente, de la gestion de la propriété;

b)  ou bien sur le rapport d’une personne dont la profession permet d’accorder foi à ses déclarations.

30(3) Les règlements administratifs de l’association peuvent prévoir l’exonération et la mise à couvert de ses administrateurs et de ses dirigeants ainsi que leurs héritiers, exécuteurs testamentaires, administrateurs successoraux et autres représentants successoraux :

a)  de la responsabilité et des frais, dépenses et coûts engagés par les administrateurs ou les dirigeants en raison d’une action, d’une poursuite ou d’une instance intentée ou que l’on se propose d’intenter contre eux à la suite ou à l’égard des mesures qu’ils ont prises, ont omises de prendre ou ont autorisées dans l’accomplissement des devoirs de leur charge;

b)  des autres frais, dépenses et coûts engagés par eux à l’égard des affaires de l’association.

Divulgation d’un intérêt par un administrateur

31(1) L’administrateur qui a un intérêt important, même indirect, sur un contrat ou une opération important auquel l’association est partie, ou sur un contrat ou une opération important projeté auxquel l’association sera partie, divulgue par écrit à celle-ci la nature et l’étendue de cet intérêt.

31(2) L’administrateur s’acquitte de son devoir de divulgation s’il indique :

a)  ou bien qu’il est administrateur ou dirigeant de l’autre partie visée par le contrat ou l’opération ou par le contrat ou l’opération projeté;

b)  ou bien qu’il a un intérêt important dans l’autre partie visée par le contrat ou l’opération ou par le contrat ou l’opération projeté.

31(3) Malgré le paragraphe (2), si le contrat ou l’opération porte sur l’achat, par l’association, d’un bien réel ou personnel que le vendeur a acquis dans les cinq ans qui précèdent la date du contrat ou de l’opération ou du contrat ou de l’opération projeté, l’administrateur divulgue à l’association le prix qu’a payé le vendeur, dans la mesure où l’administrateur a connaissance de cette information ou en a le contrôle.

31(4) La divulgation exigée par le présent article est faite à la réunion du conseil lors de laquelle l’intérêt est portée à la connaissance de l’administrateur ou à la première réunion tenue après une telle prise de connaissance.

31(5) Le conseil consigne la divulgation faite par un administrateur conformément au présent article au procès-verbal de la réunion du conseil lors de laquelle la divulgation est faite.

31(6) L’administrateur ne peut voter relativement à un contrat ou une opération, ou un contrat ou une opération projeté auquel s’applique le paragraphe (1) à moins que son intérêt sur celui-ci :

a)  ou bien ne concerne ou ne concernerait que la police d’assurance contre sa responsabilité à titre d’administrateur ou de dirigeant ou sa rémunération à titre d’administrateur, de dirigeant ou d’employé de l’association;

b)  ou bien ne résulte ou ne résulterait que du fait qu’il est un administrateur, un dirigeant ou un employé du déclarant, s’il a été nommé au conseil par le déclarant.

31(7) L’administrateur qui s’est conformé aux exigences du présent article et qui a agi honnêtement et de bonne foi au moment de la conclusion du contrat ou de l’opération n’est pas, du seul fait de sa fonction, redevable à l’association ou à ses propriétaires du gain qu’il a tiré du contrat ou de l’opération.

31(8) Le contrat ou l’opération n’est pas non plus annulable du seul fait de l’existence de l’intérêt de l’administrateur si les conditions suivantes sont réunies :

a)  le contrat ou l’opération est confirmé ou approuvé par au moins 60 % des voix exprimées à une assemblée des propriétaires dûment convoquée à cette fin;

b)  la nature et l’étendue de l’intérêt de l’administrateur sur le contrat ou l’opération sont déclarées et divulguées de façon suffisamment détaillée dans l’avis de convocation de la réunion.

RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS ET RÈGLES

Règlements administratifs

32(1) Dès l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif, sont validés les règlements administratifs qui y sont annexés et présentés au directeur en conformité de l’alinéa 5(3)d) et ce, jusqu’à ce qu’ils soient substitués ou modifiés conformément au présent article.

32(2) L’association prend des règlements administratifs traitant :

a)  de la gestion de la propriété condominiale;

b)  de l’usage des parties privatives ou de l’une d’entre elles afin d’éviter que soient gênés déraisonnablement l’usage et la jouissance des parties communes et des autres parties privatives;

c)  de l’usage des parties communes;

d)  de l’entretien des parties privatives et des parties communes;

e)  de l’utilisation et la gestion de l’actif de l’association;

f)   du conseil d’administration et des dirigeants de l’association;

g)  des devoirs de l’association;

h)  de la détermination et la perception des contributions aux dépenses communes;

i)  de la conduite générale des affaires de l’association.

32(3) L’association peut prendre, modifier ou abroger un règlement administratif par un vote des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes, ou le pourcentage supérieur qu’indique la déclaration.

32(4) Si la déclaration répartit les parties privatives en catégories, l’association peut prendre plusieurs séries de règlements administratifs et faire appliquer chaque série à une ou plusieurs des catégories.

32(5) Les règlements administratifs sont compatibles avec la présente loi et la déclaration.

32(6) En cas d’incompatibilité entre un règlement administratif ou un projet de règlement administratif et la présente loi ou son règlement d’application, ces derniers l’emportent et le règlement administratif ou le projet de règlement administratif est réputé modifié en conséquence.

32(7) L’association soumet à l’approbation du directeur copie du règlement administratif appuyé du certificat établit selon la formule réglementaire signée des dirigeants de l’association et attestant que le règlement administratif a été pris en conformité avec la présente loi, la déclaration et les règlements administratifs. Le directeur approuve ces documents en vue de leur enregistrement.

32(8) Dès l’approbation en vue de l’enregistrement, l’article 9 s’applique aux documents visés au paragraphe (7) avec les adaptations nécessaires.

32(9) Par dérogation au paragraphe 9(2), si la propriété condominiale est enregistrée sous le régime de la Loi sur l’enregistrement à l’entrée en vigueur du présent article et est prorogée sous le régime de cette loi, ses règlements administratifs sont aussi enregistrés sous le régime de cette loi et les droits d’enregistrement qui y sont fixés s’appliquent.

32(10) Le conservateur des titres de propriété n’enregistre les documents visés au paragraphe (7) que s’ils sont approuvés et présentés par le directeur.

32(11) Le règlement administratif est sans effet tant que les documents visés au paragraphe (7) ne sont pas enregistrés.

32(12) Ni les règlements administratifs ni leur abrogation ne peuvent emporter :

a)  interdiction ou limitation de la dévolution d’une partie privative;

b)  interdiction ou limitation de la transmission, du transfert, du bail ou de l’hypothèque ou autre aliénation d’une partie privative;

c)  modification des parties communes d’une propriété condominiale;

d)  suppression ou modification d’une servitude implicite ou établie en vertu de la présente loi.

Règles d’usage des parties communes

33(1) Les règlements administratifs permettent aux propriétaires d’établir des règles en ce qui concerne l’usage des parties communes afin d’éviter que soient gênés déraisonnablement l’usage et la jouissance des parties privatives et des parties communes.

33(2) Les règles sont compatibles avec la présente loi, la déclaration et les règlements administratifs.

33(3) Les règles sont observées et appliquées au même titre que les règlements administratifs.

ÉTATS FINANCIERS

États financiers

34(1) L’association fait préparer ses états financiers annuels selon les principes comptables généralement reconnus indiquant ses actif et passif ainsi que ses recettes et dépenses et tous autres renseignements réglementaires.

34(2) Au moins dix jours avant la tenue de l’assemblée annuelle des propriétaires, l’association :

a)  dépose copie des états financiers auprès du directeur;

b)  fait parvenir copie des états financiers à chaque propriétaire.

34(3) Le conseil approuve les états financiers avant de les fournir au directeur et avant de les rendre disponibles aux propriétaires. L’approbation est attestée par la signature, au bas du bilan, de deux des administrateurs dûment autorisés à signer.

34(4) Le conseil présente à l’assemblée annuelle des propriétaires :

a)  les états financiers préparés selon les principes comptables généralement reconnus;

b)  les renseignements supplémentaires relatifs à la situation financière de l’association qu’exigent les règlements administratifs de l’association.

Exercice

35(1) Sous réserve du paragraphe (2), à leur assemblée annuelle, les propriétaires fixent l’exercice de l’association.

35(2) Si les propriétaires ne fixent pas l’exercice à leur assemblée annuelle, le conseil peut le faire.

Examen des états financiers - propriétés condominiales comptant plus de dix parties privatives

36(1) Si la propriété condominiale compte plus de dix parties privatives, est annexé aux états financiers visés à l’article 34 un examen de ceux-ci.

36(2) Sous réserve du paragraphe (3), lors de la tenue de l’assemblée annuelle des propriétaires, ces derniers nomment une personne habilitée à effectuer l’examen des états financiers et à préparer un rapport.

36(3) Si les propriétaires ne nomment pas une personne habilitée à effectuer l’examen des états financiers, le conseil peut en nommer un.

36(4) Les règlements prévoient qui sont les personnes habilitées à effectuer l’examen des états financiers.

36(5) La personne qui effectue l’examen a droit d’accès en tout temps aux registres, documents, comptes et pièces justificatives de l’association. Il a le droit d’exiger des administrateurs, dirigeants et employés de l’association les renseignements et explications qui, de l’avis de la personne, sont nécessaires pour lui permettre d’effecteur son examen.

36(6) Est inéligible à effectuer un examen d’états financiers d’une association la personne qui, selon le cas :

a)  est propriétaire, administrateur, dirigeant, employé ou gestionnaire de l’association;

b)  est associé, employeur ou employé d’un propriétaire, d’un administrateur, d’un dirigeant, d’un employé ou d’un gestionnaire de l’association;

c)  a un intérêt sur un contrat auquel est partie l’association.

36(7) La personne nommée en vertu du paragraphe (2) ou (3) peut être destituée par les personnes ci-dessous conformément au contrat d’emploi conclu entre lui et l’association ou conformément au droit du travail :

a)  si elle est nommée en vertu du paragraphe (2) :

(i) par les propriétaires,

(ii) par le conseil, s’il est autorisé par les propriétaires de le faire;

b)  si elle est nommée en vertu du paragraphe (3), par le conseil.

36(8) La rémunération de la personne nommée conformément au paragraphe (2) est fixée soit par les propriétaires, si la personne est nommée par eux, soit par le conseil, s’il est autorisé par les propriétaires de le faire ou si la personne est nommée par lui.

FONDS DE L’ASSOCIATION

Fonds d’exploitation – dépenses communes

37(1) L’association constitue pour le paiement des dépenses communes un fonds d’exploitation auquel les propriétaires contribuent d’après les proportions qu’indique la déclaration.

37(2) L’association fixe et perçoit, conformément à la déclaration et aux règlements administratifs, les contributions des propriétaires aux dépenses communes.

37(3) L’association paie les dépenses communes.

37(4) L’excédent du fonds d’exploitation à la fin de l’exercice est soit affecté aux dépenses communes futures, soit versé au fonds de réserve ou au fonds de prévoyance et ne peut être réparti entre les propriétaires qu’à la cessation d’application de la présente loi à la propriété condominiale.

37(5) L’association a le droit de recouvrer auprès de tout propriétaire, par voie d’action en recouvrement de créance, les montants suivants :

a)  la somme impayée d’une contribution aux dépenses communes;

b)  les sommes qu’elle a dépensées au titre des réparations ou des travaux effectués par elle ou à sa demande sur la partie du bâtiment qui comprend la partie privative de ce propriétaire conformément à un avis ou à une ordonnance provenant d’une autorité locale ou publique compétente;

c)  les sommes qu’elle a dépensées au titre des réparations effectuées en application du paragraphe 48(6).

Fonds de réserve - réparations et remplacements importants

38(1) Dans le présent article, « valeur mobilière admissible » s’entend d’une obligation, d’une débenture, d’un certificat de placement garanti, d’un récépissé de dépôt, d’un billet de dépôt, d’un certificat de dépôt, d’un dépôt à terme ou de tout autre titre semblable qui, selon le cas : (eligible security)

a)  est émis ou garanti par le gouvernement du Canada ou par celui d’une de ses provinces;

b)  est émis par un établissement situé dans la province et est assuré soit par la Société d’assurance-dépôts du Canada, soit par la Société d’assurance-dépôts des caisses populaires du Nouveau-Brunswick.

38(2) L’association constitue et maintient un fonds de réserve affecté aux objets du paragraphe 42(1).

38(3) Les contributions au fonds de réserve sont versées aux fonds et déposées et maintenues dans une banque, une caisse populaire ou une compagnie de fiducie dans la province ou placées dans une valeur mobilière admissible.

38(4) Tout fonds visant les objets du paragraphe 42(1) est réputé être un fonds de réserve quel qu’en soit la désignation.

38(5) Le fonds de réserve ne peut être affecté qu’aux objets du paragraphe 42(1).

38(6) Le fonds de réserve est un bien de l’association et ne peut être distribué aux propriétaires qu’à la cession d’application de la présente loi à la propriété condominiale.

Fonds de réserve - associations comptant au plus dix parties privatives

39(1) Sous réserve du paragraphe (2), le fonds de réserve de l’association dont la propriété condominiale compte au plus dix parties privatives est fixé à 100 % du budget annuel de l’association, ou le pourcentage supérieur qu’indique les règlements administratifs.

39(2) L’association fixe et perçoit des propriétaires le montant nécessaire pour se conformer au paragraphe (1) dans les cinq ans de l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif.

Étude du fonds de réserve - associations comptant plus de dix parties privatives

40(1) L’association qui compte plus de dix parties privatives complète une étude du fonds de réserve à chaque dix ans et la présente au directeur au plus tard trente jours après son achèvement.

40(2) L’association visée au paragraphe (1) complète une mise à jour du fonds de réserve à chaque trois ans, ou à chaque fois qu’il y a modification importante à l’actif de l’association, et elle la présente au directeur au plus tard trente jours après son achèvement.

40(3) Un certificat de renseignements réglementaire est complété par celui qui prépare l’étude du fonds de réserve.

40(4) Le fonds de réserve visé au paragraphe (1) est fixé au moins au montant recommandé par l’étude du fonds de réserve.

40(5) S’il y a un manque à gagner dans le fonds de réserve par rapport à l’étude du fonds de réserve, l’association fixe et perçoit des propriétaires, dans le délai recommandé par l’étude, le montant nécessaire pour combler ce manque à gagner.

40(6) Sont prescrits par règlement la forme et le contenu de l’étude du fonds de réserve ainsi que les personnes habilitées à le préparer.

Fonds de prévoyance

41 L’association peut constituer un fonds de prévoyance affecté aux fins prescrites par les règlements administratifs.

EXPLOITATION

Modifications aux parties communes et à l’actif

42(1) Par un vote des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes, ou le pourcentage supérieur qu’indique la déclaration, l’association peut :

a)  effectuer un rajout, une modification, une amélioration ou une rénovation important aux parties communes;

b)  effectuer tout changement important à son actif.

42(2) Par un vote des propriétaires d’une majorité des parties communes, l’association peut :

a)  effectuer tout autre rajout, modification, amélioration ou rénovation aux parties communes;

b)  effectuer tout autre changement à son actif.

42(3) Le coût de tout rajout, toute modification, toute amélioration ou toute rénovation important aux parties communes et le coût de tout changement important apporté à l’actif de l’association sont des dépenses communes payées sur le fonds de réserve.

42(4) Le coût de tout autre rajout, toute autre modification, toute autre amélioration ou toute autre rénovation aux parties communes et le coût de tout autre changement apporté à l’actif de l’association sont des dépenses communes payées sur le fonds d’exploitation ou le fonds de prévoyance, à la discrétion de l’association.

Modifications à la déclaration

43(1) Une fois enregistrée, la déclaration ne peut être modifiée qu’avec le consentement des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes ou le pourcentage supérieur qu’indique la déclaration.

43(2) Malgré le paragraphe (1), le directeur peut modifier la déclaration sans le consentement des propriétaires afin d’y corriger des erreurs grammaticales, administratives, typographiques, mathématiques ou d’impression.

43(3) La modification apportée par le directeur en vertu du paragraphe (2) est réputée avoir été approuvée en vue de son enregistrement et le paragraphe (4) ne s’applique pas.

43(4) Lorsque la déclaration est modifiée par l’association, celle-ci soumet à l’approbation du directeur les documents suivants :

a)  une preuve satisfaisant le directeur du consentement requis au paragraphe (1);

b)  copie de la modification signée des dirigeants en la forme qu’exige le directeur.

43(5) Dès l’approbation, l’article 9 s’applique aux documents visés au paragraphe (4) avec les adaptations nécessaires.

43(6) Par dérogation au paragraphe 9(2), si la propriété condominiale est enregistrée sous le régime de la Loi sur l’enregistrement à l’entrée en vigueur du présent article et est prorogée sous son régime, les modifications apportées à sa déclaration sont aussi enregistrées sous son régime et les droits d’enregistrements qui y sont fixés s’appliquent.

43(7) Le conservateur des titres de propriété n’enregistre la modification visée au paragraphe (6) que si elle est approuvée et présentée par le directeur.

43(8) La modification est sans effet tant qu’elle n’est pas enregistrée.

Modifications à l’état descriptif

44(1) Une fois enregistré, l’état descriptif ne peut être modifié qu’avec le consentement des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes ou le pourcentage supérieur qu’indique la déclaration.

44(2) Malgré le paragraphe (1), le directeur peut modifier l’état descriptif sans le consentement des propriétaires afin d’y corriger des erreurs grammaticales, administratives, typographiques, mathématiques ou d’impression.

44(3) La modification apportée par le directeur en vertu du paragraphe (2) est réputée avoir été approuvée en vue de son enregistrement et le paragraphe (4) ne s’applique pas.

44(4) Lorsque l’état descriptif est modifié par l’association, celle-ci soumet à l’approbation du directeur les documents suivants :

a)  une preuve satisfaisant le directeur du consentement requis au paragraphe (1);

b)  copie de la modification signée des dirigeants en la forme qu’exige le directeur.

44(5) Dès l’approbation, l’article 9 s’applique aux documents visés au paragraphe (4) avec les adaptations nécessaires.

44(6) Par dérogation au paragraphe 9(2), si la propriété condominiale est enregistrée sous le régime de la Loi sur l’enregistrement à l’entrée en vigueur du présent article et est prorogée sous son régime, les modifications apportées à son état descriptif sont aussi enregistrées sous son régime et les droits d’enregistrements qui y sont fixés s’appliquent.

44(7) Le conservateur des titres de propriété n’enregistre la modification visée au paragraphe (6) que si elle est approuvée et présentée par le directeur.

44(8) La modification est sans effet tant qu’elle n’est pas enregistrée.

Réunion de parcelles

45(1) L’association peut réunir en une parcelle les parcelles de plusieurs parties privatives adjacentes avec le consentement des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes, sous réserve des exigences réglementaires.

45(2) Les parcelles de plusieurs parties privatives adjacentes peuvent être réunies malgré leur séparation par une partie commune.

45(3) Par dérogation au paragraphe 10.4(1) de la Loi sur l’enregistrement foncier, est attribué un seul numéro d’identification aux parcelles ainsi réunies, malgré qu’elles ne soient pas attenantes.

45(4) Les dispositions qui suivent s’appliquent à la réunion :

a)  la portion de l’intérêt commun qui se rattache à la partie privative issue de la réunion est égale à la somme des portions de l’intérêt commun qui se rattache à chaque partie privative réunie;

b)  la portion des dépenses communes dont est responsable le propriétaire de la partie privative issue de la réunion est égale à la somme des portions des dépenses communes dont étaient responsables les propriétaires de chaque partie privative réunie;

c)  la part des droits de votes dans l’association dont jouit le propriétaire de la partie privative issue de la réunion est égale à la somme des parts des droits de vote dont jouissaient les propriétaires de chaque partie privative réunie.

Dépenses communes – privilège

46(1) Si un propriétaire manque à l’obligation de rembourser à l’association les montants qu’elle a droit de recouvrer en application du paragraphe 37(5), l’association possède un privilège sur la partie privative et l’intérêt commun du propriétaire. Le privilège garantit le montant impayé ainsi que tous les intérêts dus et tous les frais de justice et coûts raisonnables engagés par l’association pour le percevoir ou tenter de le percevoir.

46(2) Le privilège expire quatre-vingt dix jours après le défaut de paiement qui lui a donné naissance, à moins que l’association ne l’enregistre pendant ce délai, conformément au présent article.

46(3) Le privilège visé au paragraphe (1) ne grève pas la partie privative et l’intérêt commun tant qu’il n’est pas enregistré.

46(4) Sous réserve de toute autre loi, le privilège mentionné au paragraphe (1) a priorité sur toute autre charge, enregistrée ou non, qui grève la partie privative et l’intérêt commun.

46(5) Au moins dix jours avant d’enregistrer le privilège, l’association en donne un avis écrit au propriétaire de la partie privative visée.

46(6) L’association donne l’avis en le signifiant à personne ou en l’envoyant par courrier recommandé ou par tout autre mode de signification réglementaire.

46(7) L’association enregistre l’avis du privilège, au moyen de la formule réglementaire, conformément à la Loi sur l’enregistrement foncier ou la Loi sur l’enregistrement, selon le cas, contre toute partie privative visée et signifie au propriétaire copie du privilège et les détails de l’enregistrement.

46(8) Au plus tard le jour où elle enregistre l’avis du privilège conformément au paragraphe (7), l’association en donne un avis écrit à chaque titulaire d’une charge enregistrée grevant la partie privative et l’intérêt commun visés par le privilège.

46(9) L’association donne l’avis en le signifiant à personne ou en l’envoyant par courrier recommandé ou par tout autre mode de signification réglementaire.

46(10) Le privilège visé au paragraphe (1) peut être exercé de la même manière qu’une hypothèque.

46(11) Quiconque détient une charge enregistrée grevant la partie privative et l’intérêt commun visés par le privilège peut, à tout moment après la création du privilège :

a)  payer à l’association le montant de la dette assortie du privilège;

b)  ajouter le montant payé au montant de son hypothèque, jugement ou autre garantie.

46(12) Celui qui acquitte une dette en vertu du paragraphe (11) possède, à l’égard de la partie privative et l’intérêt commun, les mêmes droits et recours qu’il possède à l’égard de sa garantie.

46(13) Contre paiement du montant impayé, l’association donne au propriétaire décharge du privilège au moyen de la formule réglementaire.

46(14) Sur acquittement du privilège, l’association enregistre l’acte de décharge, au moyen de la formule réglementaire, conformément à la Loi sur l’enregistrement foncier ou la Loi sur l’enregistrement.

Vente d’une portion des parties communes

47(1) La vente d’une portion des parties communes de la propriété condominiale est autorisée par :

a)  un vote des propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes;

b)  le consentement des non-propriétaires touchés par la vente qui sont titulaires de charges enregistrées nées après l’approbation en vue de l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif.

47(2) Les documents ci-dessous relatifs à la vente visée au paragraphe (1) sont soumis à l’approbation du directeur :

a)  un acte de transfert passé par les dirigeants de l’association;

b)  un acte de délaissement ou de décharge donné par toutes les personnes visées à l’alinéa (1)b).

47(3) L’acte de transfert visé à l’alinéa (2)a) a le même effet que s’il avait été accordé par tous les propriétaires des parties communes touchées par la vente.

47(4) Sur approbation des documents visés au paragraphe (2), le directeur :

a)  annexe aux documents un certificat d’approbation en vue de l’enregistrement en la forme réglementaire;

b)  délivre à l’association une copie des documents certifiés;

c)  présente les documents certifiés, en vue de leur enregistrement, au registrateur des titres de biens-fonds ou au conservateur des titres de propriétés, selon le cas, accompagnés des droits fixés par la Loi sur l’enregistrement foncier ou la Loi sur l’enregistrement.

47(5) Dès l’enregistrement des documents visés au paragraphe (2) :

a)  la portion cédée des parties communes cesse d’être régie par la présente loi;

b)  les charges enregistrées grevant la portion cédée des parties communes, nées avant l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif, sont aussi valables que si cette déclaration et cet état descriptif n’avaient pas été enregistrés;

c)  les charges enregistrées grevant la portion cédée des parties communes, nées après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif, sont éteintes.

47(6) Lorsque la vente est autorisée par le présent article, le propriétaire dissident peut soumettre à l’arbitrage tout différend survenu au sujet de la juste valeur marchande, à la date de la vente, de la portion des parties communes qui a été vendue en signifiant à l’association un avis en vertu du paragraphe 59(1) dans les dix jours qui suivent le vote autorisant la vente. Le propriétaire est en droit de recevoir, du produit de la vente, le montant auquel il aurait eu droit si le prix de vente avait été fixé à la juste valeur marchande telle que déterminée par l’arbitre.

47(7) Si le produit de la vente ne suffit pas pour acquitter le montant déterminé conformément au paragraphe (6), chaque propriétaire ayant consenti à la vente est responsable de la portion du manque à gagner en proportion de son intérêt commun.

ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

Entretien et réparations

48(1) Aux fins d’application de la présente loi, l’obligation de faire des réparations à la suite de dommages et celle de s’occuper de l’entretien sont distinctes, et l’obligation de faire des réparations à la suite de dommages ne comprend pas la réparation des améliorations apportées aux parties privatives après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif.

48(2) Sous réserve de l’article 49, l’association répare les parties privatives et les parties communes à la suite de dommages.

48(3) L’association entretient les parties communes.

48(4) Chaque propriétaire entretient sa partie privative.

48(5) Malgré les paragraphes (2), (3) et (4), la déclaration peut prévoir que :

a)  sous réserve de l’article 49, chaque propriétaire répare sa partie privative à la suite de dommages;

b)  les propriétaires entretiennent les parties communes ou toute partie de celles-ci;

c)  l’association entretient les parties privatives ou toute partie de celles-ci.

48(6) L’association fait les réparations qu’un propriétaire est tenu de faire et qu’il n’entreprend pas dans un délai raisonnable.

48(7) Lorsque l’association a fait des réparations en application du paragraphe (6), le propriétaire est réputé y avoir consenti.

Dommages importants

49(1) Dans le présent article, les dommage aux bâtiments sont réputés importants lorsque le coût des réparations s’élève à au moins 25 % de la valeur des bâtiments immédiatement avant la survenance des dommages ou au pourcentage supérieur qu’indique la déclaration.

49(2) En cas de dommages aux bâtiments, le conseil détermine s’ils sont importants dans les trente jours de leur survenance.

49(3) Lorsqu’il a été déterminé que les dommages sont importants et que, sur un vote pris dans les soixante jours de cette détermination, les propriétaires possédant au moins 60 % des parties communes, ou le pourcentage supérieur qu’indique la déclaration, votent en faveur des réparations, l’association y fait suite.

49(4) L’association dépose un avis de cessation d’application en vertu de l’article 55, si :

a)  les propriétaires ne votent pas en faveur des réparations;

b)  aucun vote n’est tenu dans les soixante jours d’avoir déterminé que les dommages sont importants.

Assurance

50(1) L’association assure sa responsabilité de réparer les parties privatives et les parties communes à la suite de dommages occasionnés par un incendie ou un autre sinistre précisé dans la déclaration ou les règlements administratifs et dans la mesure requise par la déclaration ou les règlements administratifs. À cet effet, l’association a un intérêt assurable dans la valeur de remplacement des parties privatives et des parties communes.

50(2) L’association fournit annuellement au directeur, conformément au règlements, une preuve de l’assurance visée au paragraphe (1).

50(3) Malgré le paragraphe (1), la Loi sur les assurances et toute autre règle de droit relative aux assurances, le propriétaire peut assurer sa partie privative contre les dommages pour un montant équivalent à celui qui est dû au titre de l’hypothèque au moment de toute perte couverte par la police.

50(4) Tout paiement effectué par l’assureur au titre d’une police d’assurance visée au paragraphe (3) est versé aux créanciers hypothécaires sur demande et selon leur rang. Le paiement est garanti par la cession à l’assureur de l’hypothèque ou d’un intérêt partiel dans celle-ci.

50(5) Une police d’assurance émise au nom de l’association en application du paragraphe (1) n’est pas susceptible de compensation avec une autre police d’assurance, à l’exception d’une police couvrant le même bâtiment visée au paragraphe (1).

50(6) Une police d’assurance émise au nom d’un propriétaire en application du paragraphe (3) n’est pas susceptible de compensation avec une autre police d’assurance, à l’exception d’une police couvrant la même partie privative en application du paragraphe (3).

50(7) Les paragraphes (1) et (3) ne limitent pas le droit d’une personne de s’assurer d’une façon différente de celle qui est prévue dans ceux-ci.

VENTE ET LOCATION DES PARTIES PRIVATIVES

Certificat de préclusion

51(1) Sur demande du propriétaire ou de l’acheteur d’une partie privative et d’un intérêt commun, l’association délivre un certificat de préclusion réglementaire accompagné de copies de la déclaration, des règlements administratifs et, le cas échéant, de l’étude du fonds de réserve.

51(2) L’association atteste dans le certificat de préclusion les faits suivants :

a)  le montant des contributions aux dépenses communes et des comptes que le propriétaire lui doit et pour lesquels elle jouit d’un privilège ou du droit à un privilège sur la partie et l’intérêt commun du propriétaire;

b)  les modalités de paiement de la contribution et des comptes;

c)  la mesure dans laquelle le propriétaire a payé la contribution et les comptes;

d)  le numéro de la partie privative, son numéro de niveau, son adresse de voirie et son numéro de pièce ainsi que la dénomination numérique de l’association;

e)  les nom, adresse et numéro de téléphone du gestionnaire ou de la compagnie de gestion de la propriété condominiale;

f)  les nom et adresse des dirigeants de l’association;

g)  le montant actuel des dépenses communes et la mesure dans laquelle elles sont payées d’avance ou perçues au fur et à mesure de leur échéance;

h)  les modalités de perception des contributions au titre du fonds de réserve et, si la perception est faite en proportion d’un pourcentage des dépenses communes, ce pourcentage;

i)  le solde du fonds de réserve;

j)  toute contribution due pendant l’exercice en cours;

k)  toute dépense en immobilisations importante prévue par l’association;

l)  toute action intentée ou pendante à laquelle est partie l’association;

m)  toute dette que porte l’association sur les dépenses antérieures;

n)  toute police d’assurance et le montant garanti par chaque police;

o)  le contenu de tout projet de règlement administratif, de modification aux règlements administratifs ou de modification à la déclaration;

p)  le nom de chaque personne possédant au moins 10 % des parties communes;

q)  tout autre renseignement réglementaire.

51(3) Le certificat de préclusion constitue une preuve concluante des faits y énoncés en faveur de celui qui traite avec le propriétaire de la partie privative visée.

51(4) Si un propriétaire ou un acheteur demande un certificat de préclusion, l’association peut demander des droits raisonnables pour rembourser les frais de main-d’oeuvre et de photocopie engagés par celle-ci.

51(5) L’association délivre le certificat de préclusion au plus tard dix jours après avoir reçu une demande à cet effet et le paiement des droits qu’elle demande pour celui-ci.

51(6) Si des renseignements importants qui doivent y figurer en sont omis, le certificat de préclusion est réputé comprendre une déclaration portant que de tels renseignements n’existent pas.

51(7) L’association qui ne délivre pas de certificat de préclusion dans le délai imparti est réputée avoir donné, le lendemain du jour où le délai a expiré, un certificat énonçant ce qui suit :

a)  il n’y a eu aucun manquement dans le paiement des dépenses communes à l’égard de la partie privative;

b)  le conseil n’a pas déclaré d’augmentation des dépenses communes à l’égard de la partie privative depuis la date d’approbation du budget de l’association pour l’exercice en cours;

c)  le conseil n’a prélevé aucun montant à l’égard de la partie privative depuis la date d’approbation du budget de l’association pour l’exercice en cours en vue d’augmenter la contribution au fonds de réserve.

Contenu de le convention d’achat-vente

52(1) La convention d’achat-vente qui vise une partie privative ou une partie privative projetée vendue par le déclarant contient les dispositions réglementaires.

52(2) En plus des dispositions réglementaires, la convention mentionnée au paragraphe (1) comprend la clause suivante :

« L’acheteur dispose de dix jours sur réception des documents réglementaires pour les passer en revue et déterminer si, d’après les documents, son droit de jouissance du bien est substantiellement touché et que si l’acheteur s’en plaint par écrit au vendeur dans ce délai et que le vendeur est incapable d’y remédier ou refuse de le faire et que l’acheteur ne renonce pas à son opposition, la convention est annulée et le dépôt est remboursé à l’acheteur, sans intérêt et sans responsabilité imposée au vendeur pour les dépenses ou les dommages encourus par l’acheteur. »

52(3) Les dispositions réglementaires et la disposition mentionnée au paragraphe (2) sont réputées faire partie intégrante de toute convention d’achat-vente visée malgré toute convention, renonciation ou déclaration à l’effet contraire.

Convention de location

53(1) Dans le présent article, « médiateur des loyers » s’entend d’un médiateur des loyers nommé en vertu de la Loi sur la location de locaux d’habitation. (rentalsman)

53(2) La Loi sur la location de locaux d’habitation s’applique relativement à toute convention de location entre un propriétaire et un occupant.

53(3) La convention de location entre le propriétaire et l’occupant est conclue selon la formule type de bail prescrite par la Loi sur la location de locaux d’habitation et les règlements administratifs et les règles de l’association sont annexés à l’article 10 de cette formule.

53(4) Malgré une omission de conformité au paragraphe (3), et malgré toute convention, renonciation ou déclaration à l’effet contraire, la convention aux termes de laquelle l’occupant d’une partie privative en a la possession est réputée comprendre un covenant selon lequel l’occupant s’engage à se conformer à la présente loi et à son règlement d’application, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles de l’association.

53(5) Le propriétaire visé au paragraphe (2) prend toutes mesures raisonnables pour s’assurer que l’occupant se conforme à la présente loi et à son règlement d’application, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles de l’association.

53(6) Si le propriétaire manque à ses obligations énoncées au présent article, l’association peut soumettre le différend à l’arbitrage en signifiant au propriétaire un avis en vertu du paragraphe 59(1).

CESSATION D’APPLICATION

Cessation d’application par consentement

54(1) La cessation de l’application de la présente loi à la propriété condominiale est autorisée par :

a)  un vote des propriétaires possédant 100 % des parties communes;

b)  le consentement des titulaires de charges enregistrées grevant la propriété condominiale, nées après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif.

54(2) Lorsque la cessation d’application est autorisée, l’association soumet à l’approbation du directeur les documents suivants :

a)  un avis de cessation d’application établit au moyen de la formule réglementaire, signé :

(i) de tous les propriétaires,

(ii) de tous les titulaires de charges enregistrées grevant la propriété condominiale, nées après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif;

b)  un certificat de propriété enregistré énonçant que les signataires forment l’ensemble des propriétaires et des titulaires de charges enregistrées.

54(3) Si l’association se conforme aux exigences du présent article, le directeur approuve la cessation d’application en vue de son enregistrement.

Cessation d’application à la suite de dommages importants

55(1) Si les propriétaires ne vote pas en faveur de la réparation conformément au paragraphe 49(3), l’association présente au directeur un avis de cessation d’application dans les dix jours de ce vote au moyen de la formule réglementaire. Le directeur approuve l’avis en vue de son enregistrement.

55(2) Lorsqu’un vote n’a eu lieu dans le délai imparti au paragraphe 49(3), l’association présente au directeur un avis de cessation d’application dans les dix jours de l’expiration de ce délai au moyen de la formule réglementaire. Le directeur approuve l’avis en vue de son enregistrement.

Cessation d’application à la suite d’une ordonnance de la cour

56(1) L’association, un propriétaire ou le titulaire d’une charge enregistrée grevant une partie privative et l’intérêt commun peut demander à la cour de rendre une ordonnance mettant fin à l’application de la présente loi à la propriété condominiale.

56(2) La cour peut ordonner la cessation de l’application de la présente loi à la propriété condominiale si elle est d’avis qu’il serait juste et équitable de le faire, compte tenu de :

a)  l’objet de la présente loi;

b)  la probabilité d’une injustice envers un ou plusieurs propriétaires si la cessation d’application n’est pas ordonnée;

c)  la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association ou des propriétaires si la cessation d’application n’est pas ordonnée.

56(3) La cour peut inclure à l’ordonnance toutes les dispositions qu’elle juge appropriées dans les circonstances.

56(4) Copie de l’ordonnance est présentée au directeur, lequel l’approuve en vue de son enregistrement sous réserve du paragraphe (5).

56(5) Le directeur n’approuve pas l’ordonnance tant que les conditions d’enregistrement qu’impose la cour n’ont pas été respectées ou qu’une preuve de conformité n’a pas été présentée au directeur.

56(6) L’article 57 s’applique à l’ordonnance avec les adaptations nécessaires.

56(7) L’ordonnance rendue est sans effet tant qu’elle n’est pas enregistrée.

Cessation d’application – enregistrement de l’avis

57 Sur approbation de l’avis de cessation, le directeur :

a)  annexe à l’avis un certificat d’approbation en vue de l’enregistrement en la forme réglementaire;

b)  présente l’avis certifié en vue de l’enregistrement au registrateur des titres de biens-fonds ou au conservateur des titres de propriétés, selon le cas, accompagné des droits fixés par la Loi sur l’enregistrement foncier ou la Loi sur l’enregistrement.

Effet de l’enregistrement d’un avis

58 Dès l’enregistrement d’un avis de cessation d’application :

a)  la propriété condominiale cesse d’être régie par la présente loi;

b)  les propriétaires sont tenants communs du bien-fonds et de ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif, dans les proportions identiques à leur intérêt commun;

c)  les charges grevant le bien-fonds et ses intérêts dépendants nées avant l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif sont aussi valables que si cette déclaration et cet état descriptif n’avaient pas été enregistrés;

d)  les charges grevant une partie privative et un intérêt commun nées après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif constituent des charges sur l’intérêt que possède le propriétaire du bien-fonds et ses intérêts dépendants décrits dans l’état descriptif, et elles ont le même rang qu’elles avaient avant l’enregistrement de l’avis de cessation d’application;

e)  toutes les autres charges grevant la propriété condominiale nées après l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif sont éteintes;

f)  l’actif de l’association sert à verser toutes demandes de paiement d’une somme d’argent faites à l’encontre de l’association;

g)  le reliquat de l’actif de l’association est réparti entre les propriétaires dans des proportions identiques à celles de leur intérêt commun.

ARBITRAGE

Arbitrage

59(1) Une partie peut soumettre un différend à l’arbitrage par un seul arbitre nommé par le directeur en en donnant un avis à l’autre partie ainsi qu’au directeur. Une fois l’avis donné, les parties sont réputées, pour l’application de la Loi sur l’arbitrage, avoir conclu une convention d’arbitrage.

59(2) Sous réserve du paragraphe (3), le paragraphe (1) s’applique aux différends visés par la présente loi qui surviennent entre :

a)  l’association et le propriétaire;

b)  l’association et le gestionnaire chargé, aux termes d’une entente, de la gestion de la propriété condominiale;

c)  l’association et toute autre association constituée par la présente loi ou prorogée sous son régime;

d)  plusieurs propriétaires.

59(3) Le paragraphe (1) ne s’applique pas aux différends concernant la cessation d’application de la présente loi à la propriété condominiale.

59(4) Le paragraphe (1) s’applique aux différends qui surviennent entre le conseil et le propriétaire quant à savoir si une décision du conseil ou une mesure projetée par lui est préjudiciable à la propriété condominiale ou à l’association.

59(5) L’avis visé paragraphe (1) est donné par signification à personne, par courrier recommandé ou par tout autre mode de signification réglementaire.

59(6) La signification par courrier recommandé est réputée avoir été effectuée, sauf preuve contraire, sept jours après sa mise à la poste.

59(7) Une fois l’avis d’arbitrage donné au directeur, celui-ci nomme un arbitre conformément aux règlements.

59(8) Les règlements prévoient :

a)  les qualités des arbitres;

b)  les honoraires maximaux que peuvent demander les arbitres.

EXÉCUTION

Ordonnance pour l’exécution d’une obligation.

60(1) L’association, le propriétaire ou le titulaire d’une charge grevant une partie privative et un intérêt commun peut demander à la cour d’ordonner l’exécution d’une obligation prévue par la présente loi, la déclaration ou les règlements administratifs.

60(2) La cour peut ordonner l’exécution d’une obligation et peut nommer un administrateur pour la durée et suivant les modalités et aux conditions qu’elle estime nécessaires.

60(3) L’administrateur nommé en application du paragraphe (2) :

a)  exerce, à l’exclusion de l’association, les attributions de celle-ci que la cour lui assigne;

b)  a le droit de déléguer tout pouvoir qui lui est conféré.

60(4) L’administrateur est rétribué pour ses services par l’association ses honoraires constituant des dépenses communes.

60(5) Rien dans le présent article ne limite les autres recours disponibles pour inexécution d’une obligation imposée par la présente loi.

Amendes administratives

61(1) Est passible d’une amende administrative d’au moins 1 000 $ et d’au plus 10 000 $, tel que le prévoit les règlements, l’association qui fait défaut de se conformer aux exigences qui suivent dans les trente jours après avoir reçu un avis du directeur lui enjoignant d’y obtempérer :

a)  déposer auprès du directeur les états financiers conformément à l’article 34;

b)  présenter au directeur le rapport d’étude du fonds de réserve conformément à l’article 40;

c)  fournir au directeur la preuve d’assurance conformément à l’article 50.

61(2) L’avis prévue au paragraphe (1) est donné en la forme réglementaire.

61(3) L’amende est payable à Services Nouveau-Brunswick.

61(4) Services Nouveau-Brunswick peut recouvrer le montant dans une action intentée devant la cour comme si le montant était une dette.

61(5) Le directeur peut, dans les circonstances réglementaires, renoncer au paiement d’une amende qui peut être infligée en vertu de la présente article.

Amendes administratives - révision

62(1) Dans le présent article « président » s’entend du président de Services Nouveau-Brunswick nommé en vertu de la Loi portant sur Services Nouveau-Brunswick. (President)

62(2) Dans les dix jours de la réception de l’avis visé au paragraphe 61(1), l’association peut demander au président de réviser la décision du directeur de donner l’avis.

62(3) Le président procède, conformément aux règlements, à la révision demandée en vertu du paragraphe (1).

62(4) Suite à sa révision de la décision du directeur, le président peut la rejeter, y donner droit ou la modifier.

62(5) La décision du président est finale.

DISPOSITIONS DIVERSES

Expropriation

63(1) La propriété condominiale ne cesse pas d’être régie par la présente loi du seul fait de l’expropriation d’une portion des parties communes.

63(2) La propriété condominiale cesse d’être régie par la présente loi sur l’expropriation de l’ensemble de la propriété condominiale.

63(3) L’expropriation de l’ensemble de la propriété condominiale ne fait pas de l’autorité expropriante un membre de l’association.

Application de la Loi sur l’urbanisme

64 Sauf dans le cas d’une certification conforme au paragraphe 8(1) et de la vente d’une portion des parties communes en vertu de l’article 47, l’arrêté ou le règlement de lotissement pris en application de la Loi sur l’urbanisme ne s’appliquent pas aux opérations relevant de la présente loi.

RÈGLEMENTS

Règlements

65(1) Le lieutenant gouverneur en conseil peut, par règlement :

a)  prescrire les qualités requises pour effectuer un rapport d’inspection de bâtiment pour l’application de l’alinéa 5(3)h);

b)  fixer les droits d’examen et d’approbation de la déclaration et de l’état descriptif;

c)  prévoir la forme des déclarations;

d)  régir l’enregistrement des déclarations, des états descriptifs, des règlements administratifs, des avis de cessation d’application et des autres documents;

e)  régir le mode de description d’intérêt sur un bien-fonds dans les actes relatifs à une propriété condominiale ou à une partie d’une propriété condominiale;

f)  régir les plans d’arpentage, les plans de construction, les descriptions et les graphiques, et établir la procédure relative à leur enregistrement et à leur modification;

g)  prescrire la forme des plans d’arpentage;

h)  permettre au directeur d’examiner un arpentage sur le terrain et de demander aux arpenteurs-géomètres de fournir des renseignements additionnels;

i)  régir l’abornement;

j)  permettre au directeur de varier l’abornement relativement aux plans d’arpentage;

k)  traiter des dénominations sociales des associations;

l)  prescrire la forme et le contenu des certificats d’approbation en vue de l’enregistrement;

m)  prescrire les devoirs des fonctionnaires nommés en vertu de la Loi sur l’enregistrement ou de la Loi sur l’enregistrement foncier pour l’application de la présente loi;

n)  prescrire les renseignements que doivent comporter la déclaration et l’état descriptif des propriétés condominiales commerciales, des propriétés condominiales à usage d’habitation, des propriétés condominiales de terrain nu, des propriétés condominiales à usage mixte et des propriétés condominiales en aménagement par étape;

o)  régir la communication de renseignements à l’égard des propriétés condominiales commerciales, des propriétés condominiales à usage d’habitation, des propriétés condominiales de terrain nu, des propriétés condominiales à usage mixte et des propriétés condominiales en aménagement par étape;

p)  exempter les propriétés condominiales commerciales, les propriétés condominiales à usage d’habitation, les propriétés condominiales de terrain nu, les propriétés condominiales à usage mixte et les propriétés condominiales en aménagement par étape de l’application d’une disposition de la présente loi;

q)  prescrire les exigences auxquelles doit répondre la propriété condominiale en aménagement par étape pour l’application du paragraphe 8(3);

r)  prescrire les exigences d’enregistrement d’associations qui fusionnent;

s)  prescrire la forme et le contenu des certificats de renseignements pour les associations qui fusionnent;

t)  prescire les états et les renseignements additionnels requis pour l’application de l’alinéa 13(4)f);

u)  prescrire la forme et le contenu de la mainlevée d’une charge;

v)  régir les ajouts aux parties communes;

w)  prescrire les renseignements ou autres choses que doit fournir le déclarant à l’association;

x)  prescrire la forme et le contenu de la mainlevée d’un jugement;

y)  prescrire la forme et le contenu des certificats requis en vertu du paragraphe 32(7);

z)  régir le contenu des états financiers;

aa)  établir les qualités requises pour effectuer l’examen des états financiers;

bb)  régir la forme et le contenu des certificats d’étude du fonds de réserve;

cc)  régir la forme et le contenu des études de fonds de réserve et régir les renseignements, les avis et les recommandations qu’elles doivent comporter;

dd)  établir les qualités requises pour effectuer une étude du fond de réserve;

ee)  prescrire les exigences de réunion de parcelles pour l’application de l’article 45;

ff)  prescire la forme et le contenu d’un certificat de réunion;

gg)  prescrire la forme et le contenu d’une décharge de privilège;

hh)  régir la preuve d’assurance exigée en vertu du paragraphe 50(2);

ii)  prescrire la forme du certificat de préclusion délivré en vertu de l’article 51;

jj)  prescrire les questions qui doivent être certifiées dans un certificat de préclusion en vertu du l’article 51;

kk)  prévoir les dispositions que doit comporter la convention d’achat-vente;

ll)  prescrire la forme et le contenu des avis de cessation d’application;

mm)  établir les qualités requises pour être nommé arbitre en application de l’article 59;

nn)  prescrire, pour l’application de l’article 59, les honoraires maximaux des arbitres;

oo)  établir le mode de fixation des amendes administratives pour l’application de l’article 61;

pp)  prescrire la manière de donner un avis en application de l’article 61;

qq)  prescrire les circonstances selon lesquelles le directeur peut renoncer à l’amende administrative prévue à l’article 61;

rr)  régir le processus de révision prévu par l’article 62;

ss)  prescrire les modes alternatifs de signification pour l’application des paragraphes 46(6), (9) et 59(5);

tt)  permettre au directeur de modifier les exigences des règlements dans des circonstance exceptionnelles, sauf en ce qui a trait au contenu des formules prescrites;

uu)  prescrire les formules et en prévoir l’utilisation;

vv)  définir les mots ou expressions utilisés dans la présente loi qui n’y sont pas définis;

ww)  traiter des questions nécessaires ou souhaitables afin de réaliser l’esprit et l’objet de la présente loi.

65(2) Les dispositions des règlements peuvent s’appliquer à toutes propriétés condominiales ou à toute catégorie de propriétés condominiales.

DISPOSITIONS TRANSITOIRES, MODIFICATIONS CORRÉLATIVES,

ABROGATION ET ENTRÉE EN VIGUEUR

Dispositions transitoires

Corporations constitués par la Loi sur les condominiums

66 Est prorogée comme association sous le régime de la présente loi, la corporation constituée par la Loi sur les condominiums, chapitre C-16 des Lois révisées de 1973.

Permis de construction délivré avant l’entrée en vigueur du présent article

67(1) L’exigence de présenter une étude du fonds de réserve en vertu de l’alinéa 5(3)g) ne s’applique pas au déclarant qui présente au directeur, relativement à la propriété condominiale projetée, un permis de construction valide délivré le 31 décembre 2009 ou avant cette date.

67(2) Le déclarant visé au paragraphe (1) est dispensé des droits d’examen et d’approbation de la déclaration et de l’état descriptif fixés en vertu du paragraphe 5(4).

Privilège établi en vertu de la Loi sur les condominiums

68 Est maintenu comme privilège établi en vertu du paragraphe 46(1), le privilège établi en vertu du paragraphe 13(4) de la Loi sur les condominiums, chapitre C-16 des Lois révisées de 1973.

Fonds de réserve

69 L’association prorogée en vertu de l’article 66 – à laquelle s’applique le paragraphe 39(1) – se conforme aux exigences du fonds de réserve prévues au paragraphe 39(1) dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de ce paragraphe.

Étude du fond de réserve

70(1) L’association prorogée en vertu de l’article 66 – à laquelle s’applique l’article 40 – fait préparer et dépose une étude du fonds de réserve conformément à l’article 40 dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de cet article.

70(2) L’association constituée sur l’enregistrement d’une déclaration et d’un état descriptif par le déclarant visé au paragraphe 67(1) – à laquelle s’applique l’article 40 – fait préparer et dépose une étude du fonds de réserve conformément à l’article 40 dans les cinq ans de l’enregistrement de la déclaration et de l’état descriptif.

Police d’assurance souscrite aux termes de la Loi sur les condominiums

71(1) Les paragraphes 50(1) et (5) ne s’appliquent pas à la police d’assurance non échue souscrite à l’entrée en vigueur de ces paragraphes ou avant cette date en vertu de l’article 15 de la Loi sur les condominiums, chapitre C-16 des Lois révisées de 1973 par une association prorogée en vertu de l’article 66, et l’article 15 de cette loi, telle qu’elle existait immédiatement avant l’entrée en vigueur de ces paragraphes, s’applique.

71(2) Les paragraphes 50(1) et (5) s’appliquent au renouvellement, suite à l’entrée en vigueur de ces paragraphes, de la police d’assurance visée au paragraphe (1).

Conventions d’achat-vente

72 L’article 52 ne s’applique pas aux conventions d’achat-vente conclues avant l’entrée en vigueur de cet article.

Conventions de location

73(1) Les paragraphe 53(3) et (4) ne s’appliquent pas à la convention de location entre un propriétaire et un occupant conclue avant l’entrée en vigueur de ces paragraphes.

73(2) Les paragraphes 53(3) et (4) s’appliquent au renouvellement, suite à l’entrée en vigueur de ces paragraphes, d’une convention de location visée au paragraphe (1).

Modifications corrélatives

Modification à la Loi sur l’enregistrement foncier

74 Le paragraphe 14.1(1) de la version française de la Loi sur l’enregistrement foncier, chapitre L-1.1 des Lois du Nouveau-Brunswick de 1981, est modifié par la suppression de « Loi sur les condominiums » et son remplacement par « Loi sur la propriété condominiale ».

Modifications à la Loi sur le dégrèvement d’impôt applicable aux résidences

75(1) L’article 1 de la version française de la Loi sur le dégrèvement d’impôt applicable aux résidences, chapitre R-10 des Loi révisées du 1973, est modifié :

a)  par l’abrogation de la définition « association condominiale » et son remplacement par ce qui suit :

« association condominiale » s’entend d’une association selon la définition que donne de ce mot la Loi sur la propriété condominiale; (condominium corporation)

b)  à la défintion « partie privative d’un condominium », par la suppression de « Loi sur les condominiums » et son remplacement par « Loi sur la propriété condominiale »;

c)  par la suppression de la définition « quote-part »;

d)  par l’adjonction de la définition qui suit dans son ordre alphabétique :

« intérêt commun » s’entend d’un intérêt commun selon la définition que donne de ce terme la Loi sur la propriété condominiale; (common interest)

75(2) Le sous-alinéa 2.1(4)b)(ii) de la version française de la Loi est modifié par la suppression de « la quote-part afférente » et son remplacement par « l’intérêt commun afférent ».

Abrogation

Abrogation de la Loi sur les condominiums

76(1)  Est abrogée la Loi sur les condominiums, chapitre C-16 des Lois révisées de 1973.

76(2) Est abrogé le Règlement du Nouveau-Brunswick 84-149 pris en vertu de la Loi sur les condominiums.

Entrée en vigueur

Entrée en vigueur

77 La présente loi entre en vigueur le 1^er janvier 2010.